2017公共基础知识考点:相邻关系与地役权的对比分析
网络 | 2017-09-06
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2017公共基础知识考点:相邻关系与地役权的对比分析
相邻关系，又称不动产相邻关系，是指两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使占用、使用、收益、处分权利时因给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。包括相邻的通行关系、防险、排污关系、树木归属关系，不以不动产的直接相邻为限。
地役权，是指依合同的约定，土地上的权利人为实现自己土地的利益而使用他人的土地的权利。地役权的成立，以有两块土地为必要，享有权利的土地称“需役地”，供他人使用的土地称“供役地”。
相邻关系与地役权都是为了享有便利而产生的与不动产相关的权利，在事业单位公共基础知识的考察中频率较高，厘清相邻关系和地役权的区别，是解题的关键。
一、权利性质不同
相邻关系不是一种独立的民事权利也不是一种独立的物权类型，其性质为拥有不动产所有权而延伸出的相应的权利和义务，是所有权的组成部分，不需要单独地进行公示，一旦拥有所有权，自然地拥有相邻关系。
地役权是一种独立的物权类型，是用益物权的一种，有其独立的发生原因和权能，要进行独立的公示。
二、取得方式不同
相邻关系作为所有权的扩张，是基于法律的直接规定而产生的，拥有不动产的所有权当然地就被设定了相邻关系的权利和义务。
地役权则是根据需役地人与供役地人自愿达成的约定而产生的，是地役权人通过利用他人的不动产而使自己的不动产获得更大的效益，地役权自地役权合同生效时设立。
三、限制程度不同
相邻关系是对不动产利用关系的一种最小限度的调节，相邻权人只能在依社会一般观念所能容忍的最低合理限度内利用相邻不动产，超出这个合理限度，相邻不动产物权人有权拒绝或请求排除妨害，可见这种限制是双向的。例如，村子里甲乙两家相邻，只有一条路可走出村外时，甲乙必须给彼此提供便利。
地役权是当不动产物权人想超出合理限度利用或限制相邻不动产时，与相邻不动产物权人达成一致意见，签订合同，向其支付一定的对价，设立地役权时方可使用，可见地役权的限制是单向的。例如，村子里甲乙两家相邻，有数条路可以走出村子，乙若不想绕路要经过甲家土地时，需要获得甲的同意，支付对价才可。
四、有偿无偿、存续期间不同
相邻关系中，除非权利人行使权利给邻人造成损失，否则相邻权人行使权利是无偿的;相邻权人的权利义务存续期间是法定的，随着所有权的存续而存续，如果相邻权人丧失了对不动产的所有权，也不再受到该不动产上相邻关系的制约。
地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可在合同中自由约定。同时，地役权的存续期间，也可任由当事人约定，并且可以设定永久地役权。
五、是否可以对抗善意第三人不同
法律设立不动产相邻关系的目的是为了解决相邻的两个或者多个不动产所有人或使用人因行使权利而发生的冲突，维护不动产相邻各方利益的平衡。因此相邻权具有天然的对抗属性，不因不动产的流转而消灭。
地役权则根据《物权法》第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。”可见只有办理了地役权登记，才能对抗善意第三人。
六、救济方式不同
相邻关系受到侵害后，一般需要提起所有权的行使受到妨害之诉。
地役权受到损害之后，受害人可以直接提起地役权受侵害的请求之诉。
【真题演练】
1.(多选)在下列民事关系中，哪些应按照相邻关系处理?( )
A.甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋地基下沉，墙体裂缝引起纠纷;
B.甲新建的房屋滴水，滴在乙的房顶上，引起纠纷;
C.甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量剧减，引起纠纷;
D.甲家与乙家相邻，甲家的猫闯入乙家，打碎乙家的花瓶，引起纠纷。
【答案】ABC。解析：A选项属于相邻的防险关系，B选项属于相邻的排水关系，C选项属于相邻的用水关系，这三种情况都超出了相邻关系的合理使用限度，相邻不动产物权人有权拒绝或请求排除妨害;D选项是个人饲养动物致损，甲负有对乙家花瓶损失的赔偿责任。
